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多产权建筑的火灾隐患及消防安全管理

  一、多产权建筑现状

  (一)建筑内疏散通道不畅通,安全出口锁闭,占用公共疏散通道、楼梯多产权建筑内各使用单位为了防盗,通常将安全出口锁闭,疏散通道封堵;为了最大限度扩大使用面积,会将属于建筑内部的公共走道改造成业主产业的内走道,或者将疏散楼梯间前室改造成办公室等。

  (二)消防车通道不能保障畅通,停车位杂乱物业管理部门片面追求经济效益,缺乏必要的规划,往往将建筑四周的消防车通道随意划分成停车位,一旦发生火灾事故,将给消防车灭火救援行动造成重大影响。

  (三)消防设施不完好,缺乏必要的维护保养

  对于缺乏维护修理资金的建筑或建造时期较早的建筑来说,基本没有与有关单位签定维护保养合同,一旦消防设施发生故障,往往得不到及时有效的维修。

  (四)业主人员成分复杂,消防安全意识淡薄,不依法办理相关报审手续,建筑内部改造随意性大

  多产权建筑使用性质多为商业办公,相关职能部门对其约束力较小,导致部分业主在进行内部改造装修时,不按法律规定进行程序申报,私自进行改造装修,从而造成“先天性”火灾隐患。

  二、形成多产权建筑火灾隐患的原因

  (一)未履行法定程序,消防手续申报不全

  一般来说,商业综合楼较低层多为商业营业用房,这部分经营单位由于处于明显地段加之工商部门颁发营业执照的消防前置条件,在进行装修或使用时,基本能够依法进行消防申报,经过消防审核、验收及开业前检查合格后投入使用或者开业。但处于较高楼层的办公用房,由于地理位置特殊,消防监督检查不能及时发现,加之工商部门对其约束力较小,及物业管理部门宣传管理不力,直接导致大部分单位装修或重新布局时不进行消防申报,容易人为造成火灾隐患。此类单位一般面广量大,在消防部门发现、处理相关隐患时,通常会出现头绪乱、着手难的情况。

  (二)安全意识淡薄,消防管理混乱。

  多产权建筑一般都由原建筑产权单位委托物业管理公司或由业主自发委托物业管理单位进行管理。以笔者曾经整改过的一重大火灾隐患多产权高层建筑为例,该建筑17层,1-4层为商业营业用房,5-17层为多产权办公用房。建筑内各产权单位“立山为王”,消防意识淡薄,防盗甚于防火,普遍将安全出口锁闭,占用、堵塞疏散通道、疏散楼梯,为了装修美观,随意拆除防火门或将防火门更换为普通钢化玻璃门,遮挡消防设施器材,截断消防管线;由于原建筑开发商在出售大部分产权后,对此建筑基本上处于不闻不问的状态,目前物业管理单位由业主委员会进行授权管理,物业管理部门对各产权单位的消防违章问题感到欲管无力,对各业主的约束性降至最低。

  (三)消防安全管理制度不健全不落实,消防设施维护保养不到位。

  大多多产权建筑都相应的制定了一些消防安全管理制度,但这些制度要么缺乏可行性,要么无法真正落实,对于违反管理制度缺乏必要的执行手段,无法真正落实到实处。

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